Publié le vendredi 8 octobre 2021 par Denis Lapalus

Investisseurs immobiliers, entre IFI et imposition des revenus locatifs

Emmanuel Macron l’avait annoncé, il s’attaquerait à la "rente immobilière". C’est chose faite. Dès lors que le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, les propriétaires sont assujettis à l’IFI. Rien à voir avec l’ISF, il ne s’agit pas d’un impôt de remplacement, l’IFI ne s’attaque qu’au patrimoine immobilier. En revanche, toute la mécanique de l’IFI est bien calquée sur celle de l’ISF, le barème, le seuil de déclenchement, cela à l’odeur de l’ISF, le goût de l’ISF, mais ce n’est pas l’ISF. Les parades anti-IFI n’existent pas, même les SCPI étant impactées, et les prétendues solutions de "recours", via le démembrement notamment, sont des pis-aller, tenant plus d’une position d’attente que l’horizon fiscale devienne plus favorable, que d’une véritable stratégie patrimoniale.

Revenus locatifs : hausse de la CSG

Les propriétaires immobiliers, et notamment ceux qui ont investi afin de se constituer un patrimoine conséquent, afin de pouvoir en tirer des revenus récurrents pour leur notamment leur retraite, sont maltraités financièrement. Non seulement l’IFI viendra réduire leurs revenus, mais la CSG, en hausse de 1.7% en 2018, viendra également réduire leurs rendements. Il arrive souvent que les investisseurs immobiliers surestiment le rendement de leurs biens loués, la hausse des taxes foncières devrait leur rendre une vue plus nette.

Suppression de la taxe d’habitation

La suppression de la taxe d’habitation ? Prévue dans sa totalité pour 2023 seulement, la suppression de la taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales. Les bailleurs ne bénéficient de cette mesure que pour leur propre résidence principale, cette mesure reste neutre pour leur patrimoine locatif. Qui plus est, la taxe d’habitation, portant sur les résidences secondaires, est en proie à de fortes hausses dans de multiples communes, le souhait de ces dernières étant d’éviter une trop forte concentration de résidences secondaires, afin de redonner vie à leur centre tout au long de l’année.

Les taxes foncières en forte hausse

En 2021, la hausse moyenne des taxes foncières ne serait que de % et de près de 5% sur l’horizon 2017-2022 nous promet-on. Certes, mais la distribution des hausses est révélatrice de ce qui se passe. Certaines hausses, des taxes locales essentiellement, dépassent les 100% ! Le transfert de la taxe d’habitation vers la taxe foncière est en marche. En dehors la hausse magistrale de la taxe foncières que subissent actuellement plus de 100.000 propriétaires chaque année, régularisation de la valeur locative de leur bien, laissée non actualisée depuis 1970, le big bang sera terminé en 2026. Charge alors aux bailleurs de recalculer le rendement locatif de leurs biens, ils verront que la rente immobilière tant espérée pourra alors être déceptive. Sans compter l’inflation, évidemment, qui pourra être corriger par la hausse des loyers, comme certains bailleurs l’espèrent. Encore faudra-t-il ne pas avoir de biens locatifs situés dans les communes pour lesquels les loyers sont plafonnés.

Retraités : un pouvoir d’achat parti en vrille ?

La faiblesse de la revalorisation des pensions de retraite est un élément clé. Ainsi, rien que pour les pensions de retraites complémentaires, la perte en pouvoir d’achat serait de près de 4%, pour les cadres et de 3.7% pour les non cadres sur ces 10 dernières années. En cause, l’inflation bien évidemment.

C’est également sans compter les errements autour de cette CSG pour les pensions de retraite. En hausse, puis revue à la baisse, engendrant une multitude de confusions. Et pour finir, c’est sans compter les erreurs de calcul portant sur les pensions de retraite, mais là cette fois-ci, le quinquennat Macron n’est pas directement en cause.
Et quand vous êtes un retraité dont vos compléments de pensions sont issus de votre patrimoine immobilier locatif, vous subissez donc une double peine. Il semble qu’il faille revoir cette stratégie consistant à s’entourer d’immobilier pour ses vieux jours...

Le pire serait à venir...

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