SCPI : des revenus 2020 en baisse, la prudence s’impose

L’observatoire des SCPI Linxea analyse de façon régulière le marché des SCPI. En publiant les différents dividendes des SCPI sur ce premier trimestre 2020, les épargnants pourront constater que la situation ne semble pas être si dramatique. Dans tous les cas, tous les acteurs semblent être optimistes, pourvu que cela dure...

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SCPI, prudence...

Les épargnants ont redécouvert les risques de l’immobilier avec cette crise sanitaire. Les impacts du COVID pour les investissements immobiliers ne seront pas neutres. Hormis la baisse de prix de l’immobilier sur 2020, dont l’ampleur reste une inconnue de taille, les usages mêmes pourraient changer. Ainsi, le recours au télétravail de façon massive pourrait perdurer. Ainsi, alors que le secteur de l’immobilier d’entreprise doit affronter sa première véritable crise depuis ces 30 dernières années, que l’immobilier de commerce est en première ligne avec les impacts du confinement, et l’annulation de 3 mois de loyers demandée par le gouvernement, que le marché de l’immobilier de bureau est en phase de changement de contexte, avec la validation du télétravail en intensif, les professionnels de l’immobilier se veulent toujours aussi rassurants. Ainsi, Raphaël Oziel, Directeur du pôle immobilier de LINXEA, livre son analyse du marché des SCPI, dans le cadre de l’Observatoire des SCPI de LINXEA. Si l’excellente santé des SCPI n’est pour le moment que peu remise en cause, il faut donc rester extrêmement prudent convient Mr Oziel.

Les épargnants ayant investi en SCPI via l’assurance-vie sont moins exposés aux risques que les investisseurs détenant en direct des parts. Ces premiers peuvent ainsi demander un arbitrage de leurs avoirs au sein de leur contrat afin de réduire leur exposition sur ce type d’actifs, avec une garantie d’exécution, dans le cas où la crise immobilière se confirmerait. Les détenteurs en direct de parts de SCPI de leur côté risquent de ne pas pouvoir vendre, faute d’acheteurs.

Évolution des revenus des SCPI au 1er trimestre 2020

Il convient de noter qu’au 1er trimestre 2020, les impacts de la pandémie étaient encore mineurs (seulement 2 semaines de confinement en France).

SCPICATÉGORIESDIVIDENDE T1 2019DIVIDENDE T1 2020ÉVOLUTIONS
Pierre Capitale Diversifiée
2,2
1,275
-42%
Atream Hôtels Hôtels
11,52
7,50
-35%
Pierre Plus Diversifiée
10,98
7,50
-32%
Novapierre 1 Commerce
4,29
3,00
-30%
Genepierre Bureau
2,83
1,98
-30%
Rivoli Avenir Patrimoine Bureau
2,70
1,89
-30%
Edissimmo Bureau
2,35
1,65
-30%
Actipierre Europe Commerce
2,10
1,50
-29%
Foncia Cap’hebergimmo Hôtels et résidences gérées
3
2,20
-27%
Logipierre 3 Résidences gérées
15
12,00
-20%
Kyaneos Pierre Résidentiel
19
16,00
-16%
PF0 Diversifiée
11,5
10,00
-13%
Foncia Pierre Rendement Commerce
11,01
9,60
-13%
Buroboutic Diversifiée
2,90
2,60
-10%
Atout Pierre Diversification Diversifiée
9,00
8,10
-10%
Ficommerce Commerce
2,55
2,30
-10%
CORUM XL Etrangère
2,64
2,40
-9%
Cristal Rente Commerce
15,38
14,00
-9%
Allianz Pierre Bureau
3,45
3,15
-9%
Fructiregions Europe Bureau
2,25
2,10
-7%
Multimobilier 2 Bureau
8,43
8,01
-5%
Efimmo 1 Bureau
2,64
2,52
-5%
PFO2 Bureau
2,2
2,10
-5%
Immorente Diversifiée
3,51
3,36
-4,27%
Primovie Santé et éducation
2,30
2,23
-3%
CORUM Origin Diversifiée
13,70
13,30
-3%
Patrimmo Commerce Commerce
2,27
2,21
-3%
Interpierre Bureau
12,9
12,60
-2%
novapierre allemagne Etrangère
2,97
2,91
-2%
Coeur de Ville Commerce
2,65
2,60
-2%
Altixia Cadence XII Diversifiée
3,06
3,03
-1%
Accimmo Pierre Bureau
2,01
2,01
0%
Altixia Commerces Commerce
3,06
3,06
0%
Crédit Mutuel Pierre 1 Bureau
2,85
2,85
0%
Elys« es Pierre Bureau
7,50
7,50
0%
Epargne Pierre Diversifiée
2,70
2,70
0%
Eurofoncière 2 Bureau
2,79
2,79
0%
My Share SCPI Bureau
2,25
2,25
0%
PF Grand Paris Bureau
5,25
5,25
0%
Pierre Expansion Diversifiée
2,5
2,50
0%
Pierre Privilège Diversifiée
9,15
9,15
0%
Pierval Santé Santé et éducation
12,62
12,62
0%
Placement Pierre Bureau
4,05
4,05
0%
Primofamily Résidentiel
1,94
1,94
0%
Primopierre Bureau
2,34
2,34
0%
Selectipierre 2 Diversifiée
5,50
5,50
0%
Sofipierre Commerce
6,06
6,06
0%
LF Europimmo Etrangère
10,44
10,50
1%
Coeur de Regions Diversifiée
9,69
9,80
1%
Selectinvest Bureau
6,51
6,60
1%
Eurovalys Bureau
10,00
10,15
2%
Lafitte Pierre Bureau
3,6
3,66
2%
Vendôme Régions Diversifiée
9,47
9,64
2%
Epargne Foncière Bureau
8,91
9,09
2%
LF opportunité Immo Logistique
2,52
2,58
2%
LF Grand Paris Patrimoine Bureau
3,21
3,42
7%
Opus Réal Etrangère
12
14,10
18%

Liste présentée triée par évolution du dividende T1 2019 vs T1 2020. Sources chiffrées : Communiqués de presse, bulletins trimestriels, sociétés de gestion et L’Observatoire des SCPI de LINXEA

Mais un vent d’optimisme souffle sur les SCPI, de la part des professionnels...

Néanmoins les analyses se veulent rassurantes : les SCPI disposent de locataires globalement solides et de confortables réserves qu’elles pourraient utiliser en fin d’année pour soutenir un rendement temporairement chahuté au cours du 2ème et 3ème trimestre 2020.
D’autre part, des réserves de plus-values qui n’ont pas été répercutées sur le prix de souscription permettent de constituer un matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. Ainsi, la latitude de plus ou moins 10 % de la fixation du prix de la part par les sociétés de gestion permettrait de ne pas subir de baisse, sauf en cas d’aggravation majeure de la situation.
À cela il faut ajouter que la collecte a été exceptionnelle au cours du premier trimestre. Et la distribution des dividendes a été effectuée de manière satisfaisante puisque 84 % des SCPI auditées par l’Observatoire des SCPI de LINXEA ont versé un dividende similaire ou en baisse inférieure à
20%. Seules 10 SCPI sur les 61 auditées affichent une baisse plus significative, souvent à titre préventif d’ailleurs.
En ce qui concerne les rendements prévisionnels pour 2020, sur l’intégralité des sociétés de gestion qui se sont essayées à annoncer un taux de distribution pour leurs SCPI, il en ressort une baisse contenue inférieure à 10% (9,44 %) ce qui signifie que le taux de rendement des SCPI en 2020 pourrait s’établir à 3,98% contre 4,4% en 2019.

Rendements 2020 des SCPI

Plusieurs sociétés de gestion se sont mêmes essayées à un exercice délicat : annoncer d’ores et déjà le rendement prévisionnel de leurs SCPI pour 2020 compte tenu de différents stress-test. Les taux de rendement prévisionnels en 2020 des SCPI à capital variable oscillent entre 3,39 % et 6,5 % de rendement dans le meilleur scénario pour la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre. La SCPI Cœur de Régions a déjà annoncé une distribution prévisionnelle pour 2020 équivalente à celle de l’année dernière 2019 soit 6,25 %.

En faisant la moyenne des 27 SCPI ayant annoncé un rendement envisagé pour 2020, il en ressort un rendement surprenant de 4,72 %. A noter que pour les sociétés de gestion qui ont annoncé une fourchette de rendement par exemple entre 4 % et 4,5 %, nous avons retenu la moyenne des deux, soit 4,25 %. Sur le même panel (à l’exclusion d’Activimmo qui commence la distribution de dividendes en 2020), il en ressortait 5,19 % de rendements sur ces 26 SCPI. (134,94 /26)
A échantillon identique, la comparaison des rendement de ces 26 SCPI en 2020 par rapport à 2019
fait ressortir une baisse contenue à moins de 10 % (9,44%) ce qui est particulièrement défensif.

Si l’on applique cette baisse de 9,44% au rendement moyen des SCPI en 2019, Cela nous donnerait 4,4 % (rendement des SCPI de 2019) - 0,41536 (4,4 * 9,44%) = 3,98 %.

Le rendement prévisionnel des SCPI pourrait donc se situer aux alentours de 4% pour 2020. Attention ces informations se basent sur des hypothèses de rendement ou des fourchettes de rendement indiquées par les sociétés de gestion. Ils permettent d’indiquer un début de tendance à l’instantt et si la situation liée au COVID-19 ne se détériore pas davantage.

Faut-il encore investir en SCPI ?

Conclusion de M.Oziel, les SCPI ont les « reins solides » pour encaisser ce stress-test grandeur nature. Et si elles arrivent à maintenir un rendement autour de 4 % en 2020, elles pourraient même sortir renforcées de cette épreuve inédite, en cette année qui marque leurs 50 ans d’existence.
Le conseil formulé aux épargnants par M. Oziel est qu’il serait pertinent de se lancer dès maintenant dans l’investissement de parts de SCPI. Il pourrait ainsi leur permettre d’investir dans des conditions attractives permettant de générer la performance de demain.

Attention, comme tout placement dans l’immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l’immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n’est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d’illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n’êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l’immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d’assurance-vie, l’assureur prenant à sa charge ce risque d’illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n’ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

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