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Nombre d’épargnants a du mal à faire la différence entre rendement et rentabilité, taux de rendement et taux de rentabilité. Alors forcément, évoquer le taux de rendement interne peut embrouiller encore davantage. Piqûre de rappel sur la différence de notions entre le rendement et la rentabilité, si nécessaire.
Il existe de nombreuses possibilités de calculs du taux de rendement d’un placement épargne, d’un investissement immobilier. Le plus souvent, car le plus facile à réaliser, afin de calcul le rendement d’un placement, l’épargnant divisera les revenus perçus par le montant du capital investi. C’est basique, mais le plus souvent, faux. En effet, par exemple, pour un investissement immobilier, ne pas tenir compte de tous les paramètres (taxes foncières, coût de financement, etc.) revient à surestimer le rendement de son investissement. C’est pourquoi, les professionnels, tout comme les autorités de contrôle recommandent de calcul le taux de rendement interne.
Le Taux de Rendement Interne permet de calcul un rendement en tenant compte de tous les flux financiers liés à cet investissement, en crédit ainsi qu’en débit. Le capital investi initial, mais également les dépenses récurrentes liées à cet investissement (frais, charges, primes d’assurances, etc.). Pour un bien immobilier, ce seront par exemple, les taxes foncières, les frais d’agence, les assurances, le coût du financement avec les intérêts du crédit, etc. Les loyers effectivement perçus seront également intégrés, tout comme la fiscalité. Ainsi, ce taux de rendement interne permet d’avoir une vue bien plus réelle de la véritable rentabilité de l’investissement. Inutile pour les placements sans frais, à l’instar des livrets épargne, le TRI devient essentiel pour les placements immobiliers, tout comme les SCPI notamment. Cela permet d’éviter les écueils avec le TDVM ou encore le Taux de Distribution qui sont manipulables et reflètent peu, au final, la performance réelle de la SCPI.
Exemple d’utilisation du TRI, pour un investissement en immobilier locatif, sur la base d’une acquisition d’un T2 de 62 m2 pour 258000€, dont 250000 euros financés via un crédit immobilier au taux de 1.5%, assurance emprunteur de 0.3%. Bien mis en gestion locative auprès d’une agence immobilière. Loyer de 800€/mois. Si le calcul basique affiche un rendement net de 1.63%, le TRI moins avantageux fait ressortir un rendement de seulement 0.33%.
La fonction TRI (Taux de Rendement Internet) proposée sous Excel calcule le taux de rentabilité d’un investissement. Cette fonction n’a qu’un seul argument obligatoire qui correspond à la plage des mouvements de trésorerie. Cette plage doit contenir au moins une valeur négative.
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Feuille Excel exemple utilisation fonction TRI |
D’un point de vue purement mathématiques, le taux de rendement interne (TRI) est le taux d’actualisation qui permet d’égaliser la valeur actualisée nette (VAN) de tous les flux de trésorerie lié à un projet d’investissement et la valeur de l’investissement initial...
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