Dispositif Jeanbrun : cela commence mal...

Publié le vendredi 30 janvier 2026 par Denis Lapalus

Cela commence mal pour ce nouveau dispositif Jeanbrun, dont l’objectif était de relancer l’investissement immobilier locatif. En reprenant des concepts du passé, comme l’amortissement et le recours au déficit foncier, les investisseurs les plus âgés se rappellent des dispositifs passés. Mais le souci n’est pas dans le principe, mais dans la rentabilité.

Dispositif Jeanbrun : 83 % des propriétaires non convaincus

L’étude PAP, publiée fin janvier 2026, menée auprès de 1 450 propriétaires révèle un décalage majeur entre l’objectif affiché et la réalité du terrain. Rentabilité en berne, désengagement massif de l’ancien, efficacité limitée du neuf : sans action sur l’économie du parc existant, la crise locative ne pourra être résolue durablement.

Les infos à retenir

• 52 % des propriétaires citent la rentabilité insuffisante comme premier frein à l’investissement locatif, loin devant la protection du locataire (30 %) et la complexité réglementaire (18 %).
• 83 % des propriétaires déclarent que le dispositif Jeanbrun ne les incite pas à investir dans un avenir proche, seuls 6 % envisagent un investissement dans l’ancien.
• Le parc locatif privé ancien représente plusieurs millions de logements, alors que seuls 11 % des investisseurs se projettent aujourd’hui dans le neuf, insuffisant pour compenser les sorties massives du marché.

La rentabilité, principal frein à l’investissement locatif

Interrogés sur les obstacles à l’investissement immobilier, les propriétaires sont sans ambiguïté :

• 52 % citent la rentabilité insuffisante comme premier frein
• 30 % évoquent la protection du locataire
• 18 % pointent la complexité croissante (rénovation énergétique, autorisations...)
  Ces résultats confirment une tendance de fond : l’investissement locatif privé recule d’abord parce qu’il n’est plus suffisamment rentable, en particulier dans l’ancien.

Dispositif Jeanbrun : un soutien à la construction, mais un impact limité sur l’investissement

Le nouveau dispositif Jeanbrun, conçu pour prendre le relais du Pinel, vise à relancer l’investissement locatif en s’appuyant sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Les objectifs affichés par le gouvernement, plusieurs dizaines de milliers de logements construits par an, ne sont pas irréalistes.

• 83 % des propriétaires déclarent que le dispositif ne les incite pas à investir dans un avenir proche
• 11 % envisagent un investissement dans le neuf
• 6 % seulement dans l’ancien

Le message est clair : le dispositif peut contribuer à soutenir la construction neuve, mais il ne suffit pas à relancer l’investissement locatif dans son ensemble.

Le marché locatif ne peut pas reposer uniquement sur le neuf

Si 11 % des investisseurs se disent aujourd’hui prêts à acheter dans le neuf, cela peut effectivement participer à l’effort de construction. Mais le marché locatif ne peut pas se reconstruire uniquement par l’ajout de logements neufs, dont les volumes resteront structurellement faibles au regard du parc existant.

Le véritable enjeu est ailleurs : la diminution continue du parc locatif privé ancien (qui représente plusieurs millions de logements). Faute de rentabilité suffisante, de nombreux propriétaires retirent leurs biens du marché locatif ou réorientent leur épargne vers d’autres placements, réduisant mécaniquement l’offre disponible à la location. Or, ce sont précisément ces logements qui constituent l’essentiel de l’offre locative, notamment dans les zones tendues.

Sans rentabilité dans l’ancien, pas de réponse durable à la crise locative

Le premier frein à l’investissement est économique, bien avant les considérations techniques ou réglementaires. Tant que la rentabilité nette de l’investissement dans l’ancien continuera de se dégrader (plafonnement de loyers, taxe foncière en augmentation...), les propriétaires n’investiront pas, les propriétaires n’investiront pas, et ce quels que soient les dispositifs ciblant principalement la construction neuve.. Si l’objectif est d’avoir un impact réel sur le marché locatif, il est indispensable de ne pas se limiter au seul sujet de la construction et de s’attaquer à la rentabilité du parc ancien, condition essentielle pour enrayer sa disparition progressive. Sans amélioration de la rentabilité du parc locatif ancien, aucun dispositif centré sur le seul logement neuf ne pourra répondre durablement à la crise du logement.

Méthodologie : Sondage réalisé par PAP avec 1 450 investisseurs bailleurs le 28 janvier 2026.

Dispositif Jeanbrun : cela commence mal... : Mots-clés