Foncières cotées, faut-il s’intéresser de nouveau à ces titres ?

Publié le jeudi 21 décembre 2023 par Denis Lapalus

Rompus aux piètres recommandations...

En mars 2022, de nombreux médias financiers indiquaient encore qu’il fallait investir sur les foncières cotées, des rendements élevés à la clé ! L’on connaît la suite. Le début de la crise immobilière, ces fortes hausses de taux d’intérêt, les soucis de roulement des dettes, la chute des rendements du modèle d’investissement dans l’immobilier locatif basés sur l’emprunt. Les professionnels se sont largement détournés du secteur, les cours des titres ont chuté. Bref, comme d’habitude, quand les "experts" vont indiquent d’investir sur un secteur, c’est qu’il peut être déjà temps d’en sortir et de vendre au plus cher.

Quand tout le monde parle d’en acheter... C’est qu’il est temps d’en vendre au prix fort !

L’on entend de nouveau cette ritournelle avec la stabilisation actuelle des taux d’intérêts. Sans même évoquer de potentielles baisses de taux, les spéculateurs s’emballent déjà. Les foncières cotées seraient de nouveau des titres auxquels il faudrait s’intéresser. Voici des points modérant cet emballement :

• Premier point, les foncières cotées SIIC, bénéficiant donc d’une fiscalité attractive, ne sont pas éligibles au PEA, donc prendre toutes ces recommandations d’investissements avec un bémol de 30%.
• Second point, les investisseurs professionnels ont largement délaissé ce secteur et ne sont pas encore massivement revenus à l’achat. Ce serait donc surprenant qu’un professionnel investisse sur ce secteur alors que le marché de l’immobilier est attendu toujours très morose en 2024. Rappelons que l’inflation grimpe encore plus vite que le plafond de hausse des loyers commerciaux, tout comme ceux des loyers de logements résidentiels.
• Troisième point, l’argument massue de la prochaine baisse des taux d’intérêts reste, pour le moment, de la pure spéculation. Rien ne dit que les taux d’intérêts vont effectivement baisser en 2024. Les récents rebonds sur les cours du pétrole, avec son impact sur l’inflation, montrent que rien n’est encore acquis. Les taux sont bien arrivés sur un plateau, mais rien de plus pour le moment.
• Quatrième point : Baisse des valorisations des actifs, lorsque l’on constate la baisse des valorisations des biens immobiliers professionnels, telle que l’on peut la voir pour les SCPI (de 4 % à 8 %), les investisseurs particuliers devraient être sans doute un peu plus inquiets. Certes, les loyers tombent toujours, mais l’inflation reste plus élevée que leurs revalorisations.
• Cinquième point : les rendements élevés affichés par certaines foncières sont à pondérer par la chute de leur cours (plus le cours baisse, plus le rendement brut théorique augmente, tant que dividende n’est pas révisé à la baisse). Il convient donc de ne pas se laisser abuser par ces rendements à 2 chiffres (et cf le 1er point, le rendement net fiscal est à calculer pour les particuliers investisseurs).

Des rendements parfois très élevés

Quand on est investisseur particulier, l’on calcule son propre rendement. Ainsi, les rendements publiés sur les médias financiers n’ont aucun intérêt. Seul le montant du dividende divisé par le prix de revient d’un titre est un indicateur fiable. Forcément, avec la chute des cours, certaines foncières apparaissent comme pouvant servir un rendement plus qu’attractif. Mais attention, pas de rendement élevé sans risque élevé.

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