Publié le vendredi 7 avril 2023 par Denis Lapalus

Selon, l’indicateur de référence ImmoStat publié par BNP Paribas REAL ESTATE, pour le premier trimestre 2023, le marché de l’immobilier d’entreprise en Ile de France continue de montrer une accumulation de signaux inquiétants.

Effondrement de 39% de la demande placée sur un an

«  La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 317 400 m² sur les trois premiers mois de l’année 2023, en baisse de 39% sur un an. Cette baisse concerne l’ensemble des segments de marché. Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) se caractérise par un net ralentissement en ce début d’année (-69% sur un an), totalisant 57 200 m² pour six transactions dont notamment la prise à bail par INFOPRO de 12 500 m² de bureaux dans le futur immeuble Aqueduc à Gentilly. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) affiche un retrait moins marqué, avec 260 300 m², en baisse de -23% sur un an », analyse Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Signe de l’attractivité parisienne, le marché intra-muros capte 45% du volume global francilien qui s’élève à 142 600 m² (-35% sur un an). Cette baisse est notamment le résultat d’un manque d’offre disponible sur le marché. Les marchés de La Défense et du Croissant Ouest affichent des baisses significatives avec respectivement 29 800 m² (-56%) et 38 900 m² (-59%).

Seule la 1ère Couronne sort du lot depuis le début de l’année avec un volume de 77 000 m² (+14% sur un an), bien aidé par le segment > 5 000 m², en hausse de +37% sur la même période (quatre opérations pour un volume de 45 700 m²). Pas d’inquiétude pour autant, « le niveau des grandes recherches exprimées en Île-de-France reste solide à la fin du 1er trimestre et devrait venir alimenter le volume de la demande placée au cours des prochains trimestres  » précise Éric Siesse.

Une croissance économique trop faible en France

Ces résultats d’ensemble sont en partie le fruit d’une activité économique au ralenti, avec un PIB attendu autour de 0,5% en 2023. Fort de ces constats, « nous devrions observer un renforcement de la polarisation des marchés franciliens. Ainsi, les secteurs plus périphériques pourraient enregistrer un ralentissement des volumes de transactions et à minima une stabilisation de la vacance à des niveaux élevés. A l’inverse, les secteurs tertiaires établis pourraient continuer à attirer de nouveaux utilisateurs. Au final, même s’il est difficile de faire des prévisions précises à ce stade au regard des nombreuses incertitudes, la demande placée de bureaux en Île-de-France devrait s’orienter à la baisse en 2023 pour atterrir entre 1,9 et 2 millions de m² », anticipe Éric Siesse.

Logistique : ralentissement des volumes pour l’immobilier logistique en France

A l’image des autres marchés, l’immobilier logistique connait un ralentissement de son activité depuis le début de l’année. Ainsi, le 1er trimestre 2023 marque une diminution du volume des transactions utilisateurs de -24% sur un an avec 926 800 m² placés pour 46 transactions (opérations supérieures à 5 000 m²) sur l’ensemble du territoire français. « Ce ralentissement est nuancé par la très bonne performance enregistrée l’année dernière. A titre de comparaison, les volumes recensés en 2023 sont en phase avec la moyenne des cinq dernières années. Même si l’instabilité géopolitique et ses conséquences sur le prix des matières premières pourraient pénaliser le marché à court terme, les besoins exprimés par les logisticiens et les chargeurs demeurent présents », analyse Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
« En investissement, le ralentissement des volumes observé en fin d’année se confirme au cours du 1er trimestre où nous recensons 300 millions d’euros engagés (-65% sur un an). De son côté, après une forte décompression au second semestre l’an dernier, le taux prime logistique semble désormais se stabiliser à 4,25% à la fin du 1er trimestre 2023 », rajoute Franck Poizat.

Investissement : un volume de 4,1 milliards d’euros depuis le début de l’année

Après une année 2022 de retournement de marché, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France démarrent l’année au ralenti avec un volume de 4,1 milliards d’euros au 1er trimestre 2023. Cette contre-performance générale (-26% sur un an) masque de grandes différences par typologies d’actifs. « Si les bureaux conservent la 1ère place avec près de 1,7 milliard d’euros investis depuis le début de l’année, le ralentissement des volumes se confirme avec une baisse de -31% sur un an. A l’inverse, le commerce confirme son rebond initié fin 2021 pour afficher un volume global de 1,3 milliard d’euros engagés. A noter que ce volume est en grande partie alimenté par plusieurs opérations significatives dont la transaction exceptionnelle d’un centre commercial parisien. Enfin, l’hôtellerie connait également un bon démarrage (+39% sur un an) pour un total de près de 600 millions d’euros engagés  », précise Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
La revalorisation continue du taux sans risque exerce une pression haussière sur les taux immobiliers qui devraient continuer leur correction en 2023 avant de se stabiliser. « Sans surprise, les taux de rendement prime connaissent une décompression plus ou moins marquée selon la liquidité des actifs. A titre d’exemple, le taux de rendement prime de référence (Paris QCA) s’établit au 1er avril à 3,15% pour les actifs de moins de 100 millions d’euros et dans une fourchette de 3,25% à 3,50% pour les actifs compris entre 100 et 300 millions d’euros », rajoute Olivier Ambrosiali.

Immobilier d’entreprise : baisse attendue de 25% en 2023

« Au final, ces ajustements des taux de rendement, la diminution de la prime de risque immobilière et les incertitudes économiques globales poussent les investisseurs à la prudence. Cet attentisme, exacerbé par le décalage entre les valeurs attendues par les acheteurs et les vendeurs, devrait conduire à un volume d’investissement en immobilier commercial en France en baisse de -25% par rapport à 2022, soit son niveau le plus faible depuis 2013  », anticipe Olivier Ambrosiali.

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