Publié le jeudi 29 décembre 2022 par Denis Lapalus

L’INSEE prévient : si les estimations des autorisations sont solides, celles des logements commencés comportent une part d’incertitude non négligeable du fait des perturbations des délais d’ouverture de chantier depuis la crise sanitaire. Les estimations des mises en chantier présentées dans cette publication sont donc susceptibles de donner lieu à des révisions significatives.

Une année 2022 perturbée

L’année 2022 a connu une évolution très heurtée des autorisations de logements. Un nombre exceptionnel d’autorisations a été enregistré en février et mars 2022, conséquence de la forte hausse des demandes de permis déposées en décembre 2021 juste avant l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale 2020 au 1ᵉʳ janvier 2022, puis en août 2022 suite à un nombre record d’autorisations de logements collectifs dans les zones tendues avant la date limite d’éligibilité à l’aide à la relance de la construction durable. Ces hausses exceptionnelles, liées à des comportements d’anticipations, ont eu pour contrepartie de fortes baisses des autorisations dans les mois qui ont suivi. Ainsi, entre septembre et novembre 2022, les logements autorisés sont en forte baisse (- 34,9 %) par rapport aux trois mois précédents (juin à août), en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Le nombre de logements autorisés au cours des trois derniers mois est également très inférieur (- 23,8 %) à la moyenne des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).

Construction de logements

Au cours des trois derniers mois, on estime que les logements commencés ont augmenté (+ 1,8 %) par rapport aux trois mois précédents, où ils étaient en baisse (- 2,6 %), en données CVS-CJO. Entre septembre et novembre 2022, on estime que les mises en chantier de logements ont été inférieures (- 2,7 %) à leur moyenne des 12 mois précédant le premier confinement.

Autorisations de construction

De décembre 2021 à novembre 2022, 491 200 logements ont été autorisés à la construction, soit 25 900 de plus qu’au cours des 12 mois précédents (+ 5,6 %). Dans le même temps, on estime que 377 600 logements ont été mis en chantier, soit 11 900 de moins (- 3,1 %) que lors des 12 mois précédents (décembre 2020 à novembre 2021). Si on prend comme point de comparaison les 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020), le nombre de logements autorisés au cours des 12 derniers mois est supérieur de 6,8 %, celui de logements commencés est inférieur de 1,8 %.

Méthodologie

En raison du contexte d’instabilité depuis la crise sanitaire, les méthodes ont dû être ajustées par rapport à celles utilisées antérieurement (décrites dans les notes de méthodologie détaillée et de méthodologie synthétique publiées sur le site du SDES). C’est surtout le cas pour les mises en chantier. En effet, leur estimation était déduite de celle des autorisations dans le cadre d’un modèle qui supposait une relative stabilité de la distribution des délais de mise en chantier et des taux d’annulation. Ce modèle ne pouvait rendre compte d’un contexte aussi mouvant que celui observé depuis la crise sanitaire, même s’il reste utile pour un cadrage et une vérification de moyen terme de la cohérence entre les estimations des mises en chantier et celles des autorisations.
Les estimations des mises en chantier reposent donc beaucoup plus que précédemment sur les déclarations d’ouverture de chantier qui sont collectées dans la base Sitadel2. Ceci pose une difficulté, car la centralisation des informations sur les ouvertures de chantier est beaucoup moins exhaustive et rapide que celle des autorisations : en moyenne, 41 % des ouvertures de chantiers réalisées un mois donné parviennent à Sitadel2 dès le mois suivant, contre 72 % pour les autorisations, 69 % après six mois contre 92 % pour les autorisations. Il est donc nécessaire d’effectuer des redressements pour anticiper les remontées d’informations à venir, en supposant une relative stabilité de la collecte. La méthode utilisée a donné des résultats satisfaisants avant la crise sanitaire, mais reste fragile dans le contexte actuel, où le recueil des informations est, lui aussi, perturbé. Dans ce contexte, les estimations publiées sont susceptibles de donner lieu à des révisions significatives.
Compte tenu de l’impossibilité de disposer d’estimations fiables pour les logements autorisés sur la période récente, les annulations, les délais d’ouverture de chantier et les stocks restant à mettre en chantier ne sont plus publiés ni estimés. Les évolutions passées des taux d’annulation et délais sont analysées périodiquement lors de l’exercice annuel de révision.
Pour les autorisations, la méthode a également été adaptée pour mieux prendre en compte les irrégularités de collecte. Elle donne des résultats proches sur le passé de la méthode précédemment employée, mais apparaît plus robuste en cas de ruptures importantes.
Les différentes catégories de logements sont les suivantes :

• un logement individuel pur fait l’objet d’un permis de construire relatif à un seul logement individuel ;
• les logements individuels groupés font l’objet d’un permis de construire relatif à la construction de plusieurs logements individuels (par exemple en lotissement ou dans une maison individuelle de deux logements), ou d’un logement individuel associé à des logements collectifs ou des locaux non résidentiels ;
• les logements collectifs font partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts dont l’accès nécessite d’emprunter des parties communes. Dans le cas d’opérations regroupant à la fois des logements individuels et des logements collectifs, chacun est comptabilisé dans son type de construction respectif ;
• les logements en résidence sont des logements (individuels ou collectifs) construits en vue d’une occupation par un public ciblé selon la nature de la résidence, avec généralement mise à disposition de services adaptés ;
• les logements ordinaires sont définis par opposition aux logements en résidence. Ils regroupent dans Sitadel2 les logements individuels purs, les logements individuels groupés et les logements collectifs hors résidences.

Six types principaux de résidences sont recensés :

• les résidences pour personnes âgées ;
• les résidences pour étudiants ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences hôtelières à vocation sociale ;
• les résidences sociales ;
• les résidences pour personnes handicapées.