Immobilier : la crise du neuf fait rage

Après 25% de baisse au premier trimestre, le marché du neuf s’effondre littéralement au deuxième trimestre, avec une chute de près de 40% des réservations, par rapport au même trimestre 2022.

Publié le jeudi 17 août 2023 par Denis Lapalus

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Logements neufs : une crise qui va durer...

Les réservations de logements neufs auprès des promoteurs immobiliers ont chuté de 39,9% au deuxième trimestre 2023, selon les statistiques provisoires du ministère de la Transition écologique. Avec 18.000 logements réservés, la commercialisation enregistre un cinquième trimestre de baisse consécutif. Ce repli est plus fort pour les maisons (-44,9% sur un an et -16,3% par rapport au trimestre précédent) mais concerne aussi les appartements (-39,5% sur un an et -10,1% par rapport au trimestre précédent).

Le naufrage du marché du neuf

Des prix bien trop élevés pour les primo-accédants, et les investisseurs préfèrent désormais miser sur l’ancien, bien plus rentable que le neuf. C’est une lame de fond qui va retourner le marché des logements neufs. Sans une baisse sévère des prix de la construction en France, le stock de biens neufs devrait s’assécher assez rapidement. Les mises en vente, qui représentent l’offre nouvelle des promoteurs, tombent à 21.000, avec une baisse de 10,3% en un trimestre et de 29,5% sur un an.

La fin des carottes fiscales attractives

La fin du Pinel encore attractif, le Pinel+ totalement ubuesque, autant d’événements qui ont découragé les investisseurs. Si nombre d’observateurs attendent que le nouveau ministre du logement, M. , lance son dispositif d’incitation fiscal, les investisseurs préfèrent miser sur l’ancien avec rénovations, la chute des prix des biens mal classés étant la nouvelle aubaine du moment.

Taux d’annulation multiplié par 4

Des difficultés de financement qui n’épargnent pas le marché de la maison individuelle. « Nous enregistrons cette année 15 à 20 % d’annulation de contrats faute de financement. Il y a un an et demi, ce chiffre n’excédait pas 5 %. Aujourd’hui, seul le marché de la maison haut de gamme tient le choc », constate Jean-Baptiste Crampes, le président de l’Union nationale des aménageurs (Unam) Midi-Pyrénées.

Les investisseurs aux abonnés absents

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+) est en cause. Par ailleurs, la hausse de la taxe foncière, le plafonnement des loyers, une fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. Le financement à crédit est désormais une épine supplémentaire dans le pied des investisseurs.

Ainsi, selon les données de PAP, 68,7 % des acheteurs cherchent une résidence principale, en progression de 4 points par rapport à l’année dernière, ce qui traduit une raréfaction des investisseurs. En effet, ceux-ci réalisent traditionnellement leur acquisition avec pas ou peu d’apport personnel, en recourant massivement au crédit (financement à 100 %, voire 110 %), ce que les banques n’acceptent plus aujourd’hui.

Type de biens recherchés

34,1 % des acheteurs recherchent un 3 pièces. Ce type de bien correspond à tous les profils d’acheteurs (résidence principale ou investissement) et il est donc le plus demandé. Juste derrière, ce sont les appartements de 2 pièces, plébiscités par les investisseurs, qui représentent 27,7 % des recherches.

Logement neuf	Résidence principale	Investissement	Total
Studio	4,8 %	17,9 %	9,0 %
2 pièces	22,1 %	39,6 %	27,7 %
3 pièces	36,3 %	29,3 %	34,1 %
4 pièces	28,5 %	10,9 %	22,9 %
5 pièces	8,3 %	2,3 %	6,4 %

Chute du budget des acheteurs

La hausse des taux des crédits immobiliers (le taux a doublé en un an, de 1,40 à 2,80 % en moyenne sur 20 ans) impacte significativement le budget moyen des acheteurs dans le neuf qui s’établit à 333.400 € en 2023, contre 357.000 € en 2022, soit une baisse de 6,6 %. Les difficultés d’accès au crédit n’impactent pas que les investisseurs, mais aussi les jeunes : 59,7 % des acheteurs dans le neuf ont plus de 50 ans. Les moins de 30 ans sont quasiment exclus du marché, puisqu’ils ne représentent que 10,7 % des acheteurs.