Immobilier neuf : est-ce encore le bon moment pour acheter ?

Les taux des crédits immobiliers grimpent, les conditions d’octroi des prêts immobiliers changent au 1er janvier 2022, est-ce encore le bon moment pour acheter dans le neuf avant la fin d’année 2021 ?

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Tic tac... Il ne reste que quelques semaines pour finaliser votre dossier. Mais cela vaut-il vraiment le coup de prendre ce risque ? Si l’achat n’est pas urgent... Il est parfois urgent d’attendre. Pour l’immobilier ancien, les conditions les plus favorables sont déjà derrière nous. L’année 2022 sera sous haute tension pour le marché de l’immobilier en France. Attendus en baisse, les prix de l’immobilier devraient subir de plein fouet le relatif désintérêt des acheteurs, attendant l’année 2023 plus sereinement.

Marché de l’immobilier 2022 sous haute tension

Vous le savez, les années d’élection présidentielle, les incertitudes sont nombreuses. Et avec la politique anti-rentes immobilières appliquée depuis 2017 (instauration de l’IFI), les investisseurs immobiliers attendent d’en savoir plus sur la politique qui sera applicable de 2022 à 2027. Alors que les courtiers et autres professionnels de l’immobilier font le forcing pour convaincre les acheteurs de passer à l’acte avant 2022, nombre d’observateurs proposent de patienter, et de reporter votre projet immobilier, sauf si ce dernier est évidemment urgent.

Crédit immobilier : taux bas, mais la hausse arrive !

Depuis le début du mois de novembre 2021, les premières fortes hausses de taux d’intérêts ont été appliqués aux crédits immobiliers. Mais les taux proposés aux particuliers restent encore attractifs, pour les acheteurs ayant un apport conséquent (30%). Le pire n’étant pas de toute façon cette hausse attendue des taux. En effet, dès le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits immobiliers vont être resserrées, afin de protéger les acheteurs, mais surtout les banques.

Taux de crédits immobiliers les plus favorables, meilleurs dossiers (hors assurances obligatoires)

Ces taux moyens correspondent à de très bons dossiers, aisance financière, apport supérieur ou égal à 30%.

Note : les taux affichés proviennent des données publiés par les courtiers en crédits immobiliers et sont sensiblement différents de ceux publiés par la Banque de France, quelques mois plus tard, pour la même période d’observation.

Taux d’endettement, nouveau calcul en 2022

Pour les investisseurs bailleurs, friands d’immobilier neuf, via notamment le dispositif fiscal Pinel, la prise en compte des revenus locatifs existants, comme en 2021, ne pourra plus durer (loyers capés à 70%, toutes charges incluses). Le taux d’endettement calculé par les banques lors de l’examen des dossiers de demande de prêt des investisseurs immobiliers va donc grimper en flèche (cf détails de calculs), et ils ne pourront, de fait, plus emprunter. Les banques étant soumises, en 2022, à des règles opposables et pouvant donner lieu à des sanctions financières. L’acquisition de biens immobiliers est effectué à plus de 50% par des investisseurs dans le but de louer.

Le saviez-vous ? Le coût relatif du crédit n’a jamais été aussi élevé ! Cela peut sembler paradoxal avec des taux aussi bas, et pourtant, la bulle immobilière aveugle bien des acheteurs. Le décalage entre revenus et endettement ne cesse de grimper. Le coût relatif progresse encore pour s’établir sur le niveau le plus élevé constatés jusqu’alors : 4.6 années de revenus au 3ème trimestre 2021, contre 4.3 années de revenus il y a un an à la même époque.

Crédit immobilier en 2022

Le robinet du crédit va probablement se refermer, et il est à parier que les prix de l’immobilier vont connaître une baisse significative dans les premiers mois de 2022. Les banques ont la possibilité de faire passer 20% de leurs dossiers de crédits en dehors des clous, mais évidemment, sans savoir ce que va donner ce marché de l’immobilier en 2022, les banques ne vont pas utiliser leur joker dès le début d’année. Surtout qu’il s’agit d’une proportion de volumes de dossiers sur l’année. Quels taux de crédits immobiliers obtenir actuellement ?

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Prix de l’immobilier neuf

Du côté des prix de l’immobilier, c’est moins le délire dans l’immobilier neuf que dans l’ancien. Mais les prix du neuf sont élevés. Le prix du neuf ne baisse jamais, sauf en cas de crise. Avec les normes toujours plus contraignantes, les constructeurs ont toujours davantage de charges financières, aussi bien dans les études, que dans les réalisations. Pour les investisseurs, il convient de dénicher le bien immobilier correspondant le mieux à leur projet.

Les promotions vont encore se multiplier dans le neuf

Indicateur avancé d’une situation critique, les promotions, remises, cuisines, salles de bain offertes se multiplient sur le marché de l’immobilier neuf. Les promoteurs souhaitent liquider leurs stocks avant le calme plat de 2022. Il faut vendre afin la fin d’année !

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