Publié le samedi 22 mai 2021 par Denis Lapalus

Bonne question. Il ne s’agit pas là de déterminer la ville où un investissement serait le plus rentable, mais bien de savoir dans quelle ville investir dans un studio de 20 mètres carrés, acheté à crédit sur 20 ans, avec un apport de 15.000 euros maximum.

Où investir dans un studio qui s’autofinance ?

Pour accompagner le lancement de son outil d’estimation des loyers et puisque connaître la valeur locative d’un bien est essentiel pour les investisseurs, Meilleurs Agents dévoile aujourd’hui les résultats d’une enquête inédite sur les villes où investir pour devenir propriétaire d’un studio de 20 m² de manière autofinancée en vingt ans, le tout avec un apport inférieur à 15.000 euros.

200 villes de France passées au crible

Pour déterminer les communes offrant le plus fort potentiel en la matière, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont passé au crible les 200 plus grandes villes de France. L’objectif étant de trouver le bon plan avec des revenus locatifs qui couvrent la totalité des frais liés à l’achat et des charges courantes, tels quels les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété et les frais d’entretien courant acquittés, ainsi que la mensualité du prêt.

Poitiers, Nancy et Saint-Martin-d’Hères

Au regard de ces différents éléments, 10 villes émergent pour investir dans un studio autofinancé où l’apport est le plus faible (moins de 15.000 euros), tout en présentant un risque mesuré. Si en pure théorie financière, Limoges serait la ville parfaite, dans la vraie vie, le marché locatif de Limoges n’est pas aussi dynamique que dans ces villes étudiantes. Les risques sont donc moindres. « Sur l’ensemble des communes étudiées, 72 d’entre elles nécessitent un apport inférieur à 15.000 € pour que le bien acheté s’autofinance. Mais nous avons voulu aller plus loin que le simple aspect financier immédiat en prenant également en compte les risques de non location du bien et de dépréciation. », précise Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents.

1 - Poitiers

Du fait de sa forte population étudiante (plus de 30%), de sa demande importante pour les studios (1/3 des locataires d’appartements du parc privé occupent ce type de bien) et de son marché immobilier dynamique, Poitiers fait en effet figure de valeur sûre avec seulement 11 364€ d’apport nécessaire pour rentabiliser sans effort financier supplémentaire l’achat d’un studio.

2 - Nancy

Ville tout aussi étudiante, Nancy talonne néanmoins cette dernière de près en matière d’acquisition autofinancée avec de belles perspectives de plus-values à la revente (+5,8% en un an). Conséquence de prix d’achat plus hauts, l’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance s’établit à 13 410€.

3 - Saint-Martin-d’Hères (38)

Saint-Martin-d’Hères, dans la périphérie de Grenoble, est la ville étudiante par excellence : le nombre d’étudiants est équivalent à 85% de la population. Les prix d’achat y sont de 2 192€/m², similaires à ceux de la capitale des Ducs de Lorraine.

Méthodologie utilisée par Meilleurs Agents

Afin d’en arriver à ces conclusions, voici les mentions qu’indiquent Meilleurs Agents. L’étude porte sur les 200 plus grandes villes françaises. La coût d’un appartement de 20 m2 inclut les frais d’agence et de notaire. Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant. Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 1,1% et un taux d’assurance de 0,15%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est la différence entre le coût de l’appartement et le montant de l’emprunt possible. Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé, la part de ménages locataires d’appartements du parc privé d’une pièce et le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2012 et 2017, du classement des zones d’emploi les plus affectées par la crise, du taux de chômage de la zone d’emploi au 4e trimestre 2020, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.

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