Publié le vendredi 10 mars 2023 par Denis Lapalus

Alors que le Salon de l’immobilier neuf va ouvrir ses portes la semaine prochaine, l’ambiance risque d’être morose. La crise immobilière débutée mi-2022 ne fait qu’empirer au fil des mois.

Le marché du neuf face à la crise

Le marché du neuf s’est effondré sur l’année 2022 et 2023 s’annonce pire. Sur l’ensemble de l’année 2022, la chute des ventes dans le neuf est de l’ordre de 24.6%. Cette situation n’est pas nouvelle, depuis l’été 2022 le marché du neuf est en crise. Si le nombre de permis de construire augmente de 25%, les mises en chantier ont fortement ralenti. Conditions de financement (hausse des taux )et explosion du coût des matériaux en sont les principales raisons. Sans évoquer le dispositif Pinel Plus applicable dès 2023, qui n’apporte que du moins... Par ailleurs, comme le marché de l’immobilier confirme son retournement en 2023, la baisse des prix dans l’ancien étant généralisée, acheter dans le neuf représente un surcoût d’achat de plus en plus important. Car les prix dans le neuf ne baissent pas.

Les réservations s’effondrent depuis mi 2022

La dégringolade des réservations est de 36,3 % en moyenne sur les trois derniers mois de l’année 2022, à 31.779 unités - après déjà -29,3 % au troisième trimestre . Elle atteint 35,3 % pour les particuliers occupants et 43,2 % pour les particuliers investisseurs. Cette tendance était déjà engagée mi-2022, au 3ième trimestre, 20.400 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit 16,8 % de moins qu’au troisième trimestre 2021, selon les statistiques publiées le 15 novembre par le ministère de la transition écologique. La baisse de réservations est plus marquée pour les maisons individuelles (- 26,4 %) que pour les appartements collectifs (- 16,2 %).

Faillites de promoteurs à venir

Les premières faillites ont déjà eu lieu. Que ce soit pour le crowdfunding immobilier ou des investissements dans certaines foncières impactées par le marché du neuf, il convient d’être prudent. Cette forte détérioration de la situation financière du marché du neuf pourrait conduire à d’autres défaillances.

Crowdfunding immobilier : des nuages à l’horizon

Les épargnants ayant misé sur des programmes de crowdfunding immobilier lancés par des promoteurs peuvent être inquiets des retards de remboursement actuels. Ces derniers ne constituent pas encore des défauts de remboursement, mais cela n’est tout de même pas bon signe. Alors, effectivement, les plateformes tentent de rassurer leurs clients, mais ce marché de la promotion immobilière est sinistré. Des faillites sont à prévoir. En revanche, pour les programmes de marchands de biens, le risque semble être plus faible.

Un Pinel+ qui en donne moins...

C’est tout le paradoxe de la situation actuelle. Dans les communes de plus de 45.000 habitants, le prix moyen d’un appartement neuf a bondi de 5,7 % sur 12 mois, pour s’établir à 5.495 €/m² contre 5.195 €/m² en novembre 2021. C’est ce qui ressort du dernier baromètre des prix de l’immobilier neuf dans plus de 100 villes de France métropolitaine, publié par le Laboratoire de l’immobilier.

Pourquoi les prix du neuf ne baissent-ils pas ?

Dans un marché en ralentissement, les prix sont attendus logiquement en baisse. Mais l’immobilier neuf n’est pas le marché de l’ancien. Les prix ne baissent pas dans le neuf. Cela ne date pas d’aujourd’hui. Pourquoi les prix du neuf ne baissent-ils pas actuellement ? Tout simplement parce que les promoteurs ne vendent pas à perte. Le coût de construction ne cesse de grimper. Les nouvelles réglementations sur les équipements sont en cause Par ailleurs leur coût de financement explose, tout comme ceux des particuliers.

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