Publié le jeudi 22 décembre 2022 par Denis Lapalus , mis à jour le samedi 17 décembre 2022 à 07 h 17

Le pachyderme va se poser gentiment...

Il n’existe pas un marché plus lent que celui de l’immobilier. L’inertie d’un pachyderme. Pour ne pas aider, la visibilité de l’état du marché de l’immobilier français est floutée par nombre d’indicateurs disparates, comparés entre eux, alors qu’ils ne concernent pas les mêmes données (prix des petites annonces (2 mois trop tôt) versus prix final des transactions réalisées (trois mois trop tard)). Par ailleurs nombre d’éditeurs de statistiques sont parties prenantes (courtiers en crédits ou sites d’annonces immobilières) sur ce marché et ont toujours tendance à faire ressortir les points positifs. Pour un agent immobilier, c’est toujours le bon moment pour acheter ou vendre, que le marché soit haussier, stable ou baissier. Marché auto-prophétique par excellence, le marché de l’immobilier est dirigé par les prix et non pas les valeurs des biens. La bulle immobilière constatée en France est un exemple en la matière.

À l’étranger, le marché de l’immobilier résidentiel se fissure déjà

Comme attendu, la forte remontée des taux d’intérêt réduit d’autant ce fameux pouvoir d’achat immobilier. Donnée qui n’a que peu de sens, mais qui fait toujours la une des médias. Le pouvoir d’achat, si important aux yeux des Français. Avec la chute des prix, ce pouvoir d’achat immobilier va reprendre de la vigueur, alors que dans les faits, les propriétaires achèteront, via un crédit, leur bien au même coût relatif. Hors de France, les statistiques sont bien plus réactives. Alors que la hausse des prix était encore au rendez-vous en ce début d’année, les baisses sont déjà présentes dans tous les indicateurs publiés. La cause est évidemment la même partout : l’envolée des taux des crédits immobiliers. Le coût du crédit, qui ne cessera de grimper en 2023 (hausses des Taux de la BCE pour la zone euro, de la FED pour les USA confirmées), va amplifier ce tarissement des acheteurs solvables. Le volume des transactions va chuter et les vendeurs devant céder leur bien accepteront de prendre une perte financière. Les défauts de remboursements de crédit sont également en forte hausse, mais restent encore marginales et ne franchissent pas le seuil d’alerte.

Le marché immobilier chinois n’est même pas évoqué, en crise depuis plusieurs mois déjà. Ces marchés affichaient encore des hausses de prix au T2 2022. Au-delà de la variation à la baisse, c’est surtout le retournement rapide du marché qui surprend. En quelques semaines seulement, ces marchés semblent s’être retournés. Pour la France ? Un jour, les médias nationaux publient les hausses de prix dans certaines grandes villes, marquant le dynamisme du marché de l’immobilier. Le lendemain, la crise est là, avec des baisses de prix et l’explosion du coût du crédit. La perte du pouvoir d’achat immobilier au plus haut depuis 15 ans. Bref, comme toujours, du n’importe quoi.

Marché immobilier en France, l’argument qui ne tient pas...

Lors de la précédente crise immobilière mondiale (2007/2008), comme celle liée à la crise sanitaire de 2020, la France n’en ayant connu aucune des deux, la situation était bien différente. La France n’avait aucun souci avec son mode de distribution de crédits, et l’Etat soutenait encore le marché de l’immobilier. Depuis, ce n’est plus vraiment la même chose. Les rendements locatifs ont fondu comme neige au soleil, les investisseurs peuvent percevoir le double de rendement via les SCPI, avec bien moins de contraintes. Le plafonnement des loyers se généralise, l’explosion des taxes foncières pèse sur les propriétaires, la course à la bonne lettre pour le DPE devient ridicule, la lutte contre les rentes immobilières acharnée... Une correction serait logique. Si certains professionnels pensent qu’une baisse de 10% des prix sur 2023 serait possible en France, tous ne sont pas encore d’accord ! Une chose est certaine, l’argument consistant à dire que la demande de logements en France est si forte que les prix ne peuvent pas chuter ne tient pas. Aux USA, la demande est bien plus forte, ce qui n’empêche en rien la chute des prix. Quand le marché est baissier, les acheteurs jouent la montre et attendent logiquement afin que le prix baisse davantage.
Les prix de l’immobilier en France sont à des niveaux records. Ils n’ont jamais été aussi chers. Ce serait donc pour le moins irrationnel qu’ils continuent à grimper alors que les coûts de financement explosent. Rien à voir avec le niveau de demande et le manque des logements, juste une question de pouvoir financer l’acquisition à crédit.
Enfin, le marché du neuf sera bien moins soutenu, car le nouveau dispositif pinel +, celui qui en donne moins que son prédécesseur, ne devrait pas inciter à investir. 2023, semble bien être cette arlésienne de la baisse du marché de l’immobilier en France, attendue depuis maintenant plus de 20 ans.

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