Publié le lundi 8 août 2022 par Denis Lapalus

Votre enfant grandit si vite, à la rentrée prochaine, il sera déjà en enseignement supérieur. Il vous faudra alors apporter votre réponse à cette question : vaut-il mieux louer ou acheter ? Tout dépend de la ville dans laquelle votre enfant s’apprête à faire ses études ! Mais une réponse absolue, pour des études de moins de 4 années, il sera mieux de louer, quelle que soit la ville. Et attention aux effets d’un achat (frais induits)... Mesurez bien toutes les conséquences. Pensez notamment aux APL ainsi qu’aux taxes foncières !

Pour un seul enfant, acheter n’a que peu de sens

Sans un objectif de gestion patrimoniale, afin de louer le bien par la suite, acheter un studio pour loger son enfant, n’est pas une bonne affaire, quelle que soit la ville en France. Non seulement, d’un point de vue strictement financier le montage ne peut pas être rentable, même en achetant cash le bien, mais de plus, c’est renoncer à des allocations logements (APL) dont peut bénéficier absolument tout le monde (sans condition de ressources), sauf, et c’est le drame que bien des parents découvrent trop tard, si l’étudiant loge dans un bien appartenant à ses parents.

Dans ce cas, adieu les APL dont tout le monde peut normalement profiter ! Une acquisition mal venue ! De l’ordre de 150€ minimum par mois de perdu ! Et ce, pendant toute la durée des études. Enfin n’oubliez pas que les APL ne sont pas en fonction du loyer, donc plus le loyer est faible et plus la quote-part du loyer prise en charge par les APL est grande.

Acheter pour louer à un tiers, et louer un bien pour votre enfant

L’alternative est donc d’acheter un bien immobilier, de le mettre en location, et donc de louer un bien pour votre enfant. Ainsi, votre enfant bénéficiera des APL, et financièrement vous n’aurez plus l’impression de verser des loyers à fonds perdus. Mais avouez tout de même que c’est un peu compliqué. Et c’est pourtant bien la solution que de nombreux parents adoptent.

Dans quelle ville acheter un studio pour le louer ?

La question se pose donc de nouveau. Dans quelle ville acheter, sachant que ce n’est pas forcément dans la ville dans laquelle votre enfant va étudier ? L’avantage de ce montage, louer un bien dans la ville où étudie votre enfant, et acheter un bien pour le louer dans une ville étudiante davantage dynamique permet de gagner sur les deux tableaux.
D’un côté vous louez relativement peu cher si votre enfant a opté pour une ville non en vogue (par exemple, il convient d’éviter Rennes, trop à la mode !), ou vous mettez en location votre bien acheté par exemple à Rennes (mais c’est déjà trop tard pour acheter, les prix sont trop élevés). Evidemment, les studios sont facilement louables en meublés, aux étudiants. Privilégier donc les villes étudiantes, où le marché de l’immobilier n’est pas totalement délirant.

Mulhouse, Roubaix, Limoges et Saint-Etienne pour acheter à bon prix ?

D’après le site MeilleursAgents, leur conseil est d’acheter à Limoges ou Saint-Etienne. De même, la ville de Mulhouse ou de Roubaix seraient de bons plans, car les prix de l’immobilier sont relativement faibles par rapport aux loyers pratiqués. Mais méfiez-vous grandement de ces indications. Vous ne devez acheter un bien immobilier que dans une ville que vous connaissez. Cela vous évitera de grossières erreurs. D’après ces sites, qui ont toujours intérêt à ce que le nombre de transactions soit le plus grand possible, ces villes seraient les plus attractives pour l’achat d’un studio étudiant : celui-ci serait rentabilisé en moins de cinq ans à Limoges ou Saint-Etienne, soit le temps de réussir un master 2. À Mulhouse, l’investissement serait rentabilisé, en pure théorie, en à peine 1 an et demi. Mais attention, ces sites se basent sur des calculs purement financiers. Il convient de se rendre sur place afin de prendre connaissance du quartier et de ne pas investir sur la seule preuve algébrique du "bon placement".
D’ailleurs, les agences immobilières ne cessent de confirmer que beaucoup de parents se prennent les pieds dans le tapis : « Beaucoup de parents préfèrent acheter le studio de leur enfant plutôt que le louer dans les villes provinciales où les prix à l’acquisition sont proportionnellement plus faibles que les prix des loyers », explique Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. « Mais attention à ce que le logement soit bien placé : en centre-ville, à proximité des commodités ou de l’université. Autrement le logement pourrait être difficile à revendre », alerte-t-il.

Bordeaux, Lyon, Rennes, Nantes... Les prix sont trop élevés

A l’inverse, à Bordeaux, Lyon, Rennes, Nantes, Nice, Paris et Toulouse, la location est systématiquement l’option la plus rentable, même pour des études longues. Bien que le plafonnement des loyers soit mis en place dans de nombreuses villes, ce dispositif pouvant se généraliser, il est financièrement plus raisonnable de louer et de bénéficier des APL que d’acheter. N’oubliez pas non plus que les taxes foncières sont promises à de fortes hausses d’ici 2026. Ne pas prendre de risques financiers, c’est parfois également gagner.

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