Primo-accédants : acheter ou louer sur Paris ? Acheter c’est perdre en moyenne 11 mètres carrés de surface habitable, un souci ?

Acheter sur Paris reviendrait à perdre 11 mètres carrés de surface habitable par rapport à la location.

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D’après l’indice diffusé ce 17 février par Virgil, un célibataire gagnant 40.000 euros par an doit renoncer à 11 mètres carrés dans Paris intra-muros en devenant propriétaires et à 10 mètres carrés dans les communes périphériques. Rien d’une surprise et pas forcément une mauvaise nouvelle non plus.

Qui est Virgil ?

Comme toutes les études, ce baromètre publié est évidemment orienté. Virgil est une "proptech" aidant les jeunes actifs à devenir propriétaire. Virgil co-investit jusqu’à 20% du prix du bien, dans la limite de 100 000 € d’apport. Ce montant s’ajoute directement à votre capacité d’emprunt de l’emprunteur. Ainsi, il peut obtenir son crédit, en cédant 20% de sa propriété à Virgil. Virgil est par ailleurs courtier en crédit immobilier et est donc rémunéré pour ce service.

Acheter ou louer ?

C’est toujours une bonne question, et la réponse est toujours la même : acheter ! Mais la vraie bonne question à se poser est acheter quand ? Et là, bien trop souvent, les primo-accédants souhaitent vouloir acheter trop tôt. Trop impatients, ils souhaitent devenir propriétaire au plus vite, ce qui est évidemment pas toujours une bonne solution financière. Si devenir propriétaire est le meilleur moyen pour les primo-accédants de se créer une indépendance financière sur le long terme, encore faut-il le devenir dans de bonnes conditions.

Coût d’un crédit immobilier, taux de 3.50% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 25 ans à 3.50% (TAEG de 3.50%, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 110 411,56 € d’intérêts, soit 50.18% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 1101€, le taux d’endettement de 31.47% pour un revenu net de 3500 euros par mois.Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

Perte de surface habitable

Il faudra pour cela concéder une perte de superficie moyenne de 38% - soit en moyenne pour un jeune actif : 11m2 - par rapport au bien que les mêmes revenus leur permettraient de louer. Cette perte de superficie était de 26%, soit 7m2 en 2022 : une perte critique de 4m2 d’une année sur l’autre. En cause, la hausse des taux d’emprunt, passé de 1,5% à 3,04% dégradant le budget primo-accédants et leur chance d’obtenir un prêt.
Lors de leurs recherches d’appartement, les primo-accédants se projettent dans une surface équivalente à ce qu’ils louent. En effet, la superficie au mètre carré est l’un des premiers critères d’achat pour les primo-accédants. Malgré le début de baisse des prix à l’achat en région parisienne, la différence entre les prix à l’achat et à la location à Paris transforme cette réalité en un fantasme. En effet, à effort financier égal, il n’est plus possible de devenir propriétaire à Paris sans sacrifier des mètres carrés conséquents par rapport à la location : l’équivalent d’une pièce en moins.

Crédit immobilier : profil des primo-accédants (premier achat immobilier)

Primo-accédant : ai-je le bon profil pour emprunter ?

D’après CAFPI, le profil de l’emprunteur ayant réussi à obtenir son crédit immobilier sont les suivants :

CaractéristiquesMoyenne
Âge 34 ans
Contrat de travail CDI (75% des cas)
CSP Cadres (31% des cas)
Revenus annuels 49 087€
Achat bien immobilier ancien 82% des cas
Achat d’une maison 56% des cas
Coût projet immobilier 302.421 €
Crédit immobilier Primo-accédant en Février 2023
CaractéristiquesMoyenne
Montant emprunté en Février 2023 242 393€
Apport 60 028€
Taux apport (vs montant emprunté) 18.40%
Durée du crédit 24 ans
Taux d’usure en vigueur en Février 2023 3,79 %
Taux TAEG (assurances obligatoires incluses (*)) 3,27 %
Mensualité 1 215,75 €
Taux endettement (revenus de 49 087€) 29,72 %
Coût total crédit en € 107 743,89 €
Coût total crédit en % du capital emprunté 44,45 %
(*) : coût de l’assurance emprunteur moyenne pour un emprunteur sans souci de santé, non fumeur, ne pratiquant pas de sports à risques identifiés comme tels par les assureurs. Source des données chiffrées pour le profil : CAFPI. Calculs et actualisation des données (taux) pour le crédit immobilier : FranceTransactions.com

En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 38% de superficie s’il veut devenir propriétaire, contre 26% en 2022 - soit une perte de surface supplémentaire de 12%. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000€ brut annuel et qui vit dans le 19ème peut louer un appartement de 31m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 11m2 - contre 7m2 en 2022 - soit 4m2 perdus d’une année sur l’autre pour ce même quartier. La cause ? L’accès à l’emprunt : les taux d’emprunt ont doublé en seulement un an (1,5% en 2022 contre 3,04% en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Ile-de-France) et les banques se montrent plus frileuses à prêter de l’argent.

MÉTHODOLOGIE

Pour calculer cet indice, Virgil a utilisé les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l’achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris. sur la base d’un salaire à 40 000€ brut annuel. Également pris en compte, la hausse du loyer estimée à 3,5% et le taux d’intérêt moyen de 3,04% sur les prêts immobiliers à 25 ans.

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