Prix de l’immobilier dans les 10 premières stations de ski les plus enneigées

Publié le dimanche 28 janvier 2024 par Denis Lapalus

Top 10 des stations les plus enneigées

PAP livre une étude croisée entre le niveau d’enneigement des stations de ski et le prix de l’immobilier au mètre carré.

Cauterets, la plus enneigée et une des moins chères

C’est la station Cauterets, dans les Pyrénées, qui rafle la mise ! Une station connue pour son tourisme thermal et les sports de glisse. Côté neige, cette ville avait bénéficié de 3 hivers particulièrement généreux à partir de 2012, où il est tombé respectivement 1062 cm, 911 cm et 1027 cm. Ce qui lui a permis de figurer en tête de ce classement.

Il faudra compter sur cette station non seulement pour l’enneigement mais également pour son prix de l’immobilier, qui est relativement bon marché. Son prix médian est de 3.475 €/m², c’est-à-dire 2 fois moins cher que

Les Alpes, en position de force

Sur les dix stations qui arrivent en tête, six sont basées dans les Alpes. Des stations principalement dans le nord des Alpes, situées à une altitude d’environ 1 800 mètres, d’où un certain niveau d’enneigement.

• Tignes permet même de skier l’été, grâce au glacier de la Grande-Motte, où on trouve de la neige éternelle ! 6.922 €/m².
• Val-Thorens est la station la plus élevée d’Europe, nichée dans un cirque naturel à plus de 2 300 mètres d’altitude. Elle offre d’ailleurs le point culminant du plus grand domaine skiable du monde, les Trois Vallées. 7.221 €/m²
• Juste en dessous, à 2 050m, La Plagne est une station nichée à flanc de montagne, entièrement piétonne et dédiée aux sports de glisse. 4.494 €/m²
• La coquette Val d’Isère puise dans sa clientèle huppée pour afficher un prix de 12.575 €/m², ce qui en fait une des villes les plus chères de France.

La surreprésentation des passoires énergétiques

La question des passoires énergétiques a envahi le débat national. Cette problématique assez nouvelle a changé les conditions du marché, et pour longtemps ! Et dans les stations de ski, ces biens sont surreprésentés. Les F ou G forment un tiers du parc immobilier et les E un autre tiers, soit 60% du parc immobilier de montagne ( Vs 45% pour le reste de la France ). Les obligations de rénovation énergétique imposent des travaux à tout propriétaire de logement énergivore, selon un calendrier prédéfini par la loi. En janvier 2025, c’est-à-dire dans tout juste un an, les logements G devront être rénovés. Les F suivront en 2028, puis ce sera le tour des E en 2034. De nouvelles obligations qui vont accroître la problématique de certaines stations.

Il s’agit en effet de travaux coûteux, difficiles à mettre en œuvre, et qui supposent surtout une certaine confiance des propriétaires en l’avenir. Pour s’engager dans des travaux, il faut être sûr de garder le bien, de l’utiliser, de le louer, de s’inscrire dans la vie locale en somme. Or, la situation de certaines stations ne permet pas de se projeter dans l’avenir. En effet, comme expliqué après, le réchauffement climatique va obliger certaines stations à réorganiser leur activité, principalement les stations en moyenne altitude.

En 2050, quelle certitude d’avoir de la neige ?

Les projections environnementales pour le 21ème siècle nous obligent à regarder de près la montagne. En effet, la montagne subit un réchauffement climatique plus important que le reste du territoire (+2°C sur le 20ᵉ siècle, Vs +1,4°C pour le reste de la France). Et les températures alpines augmentent maintenant de + 0,5°C par décennie, une différence de température que l’on retrouve actuellement entre deux altitudes séparées par 100 m de dénivelé. Résultat : il faudra aller 100 m plus haut, tous les 10 ans, pour trouver les mêmes conditions climatiques.

De là découle toute la problématique des stations de moyenne altitude, qui sont logiquement rétrocédées en termes de conditions climatiques. Autour du Mont Blanc, la durée du manteau neigeux a diminué d’environ un mois depuis les années 1970, pour les stations de moyenne montagne (entre 1 200 et 1 800m). Or, selon un rapport de la Cour des Comptes, daté de 2018, « la viabilité économique de l’exploitation d’un domaine skiable suppose une durée minimale d’ouverture de 100 jours (généralement entre le 1er décembre et le 15 avril) ».

Stations à 1800m : vers une captation de toute la clientèle du sport d’hiver ?

Avec le réchauffement climatique, cette primauté des stations situées à plus de 1800 mètres va s’accentuer. Celles-ci pourraient concentrer la plupart du tourisme alpin, du fait de la raréfaction progressive de l’enneigement. Certaines stations ont déjà mis la clé sous la porte, comme c’est le cas de Céüze, la Sambuy. Les stations en haute altitude (+ de 1 800 m) sont par ailleurs les mieux préparées à répondre aux aléas climatiques, du fait de leurs moyens humains et financiers. Celles-ci pourraient voir le prix de leurs prestations comme le prix de leur immobilier augmenter drastiquement, si la perte des stations de moyenne altitude se généralise. Une clientèle dédiée aux sports d’hiver devra être logée, équipée, sécurisée, dans une saison d’hiver qui rétrécit, et par un nombre d’acteurs moindre d’année en année. Un scénario pessimiste, mais qui doit être envisagé à l’échelle des décennies à venir.

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