Publié le mercredi 5 avril 2023 par Denis Lapalus , mis à jour le vendredi 24 mars 2023 à 16 h 17

Selon les données des courtiers (MeilleurTaux, VousFinancer, CAFPI, etc.), l’on serait pas loin des 50% de taux de refus. C’est un niveau historique, le taux de refus des demandes de crédit immobilier n’aurait jamais été aussi élevé, de mémoire de courtier en crédits.

 50% de refus de prêt ?

En cause, les taux de l’usure ! Vraiement ? C’est du moins ce que l’on a essayé de nous faire croire... Quand une banque ne souhaite pas vous prêter, elle vous propose un taux supérieur au taux de l’usure. Point final. Et pourquoi la banque ne souhaite pas vous prêter ? Tout simplement car votre dossier est à risques : un taux d’endettement trop élevé, trop proche de la limite réglementaire des 35%, un reste à vivre trop faible, et le plus souvent, un apport trop maigre par rapport au capital à emprunter, surtout si c’est votre premier emprunt immobilier. Un apport conséquent est la clé pour obtenir son crédit immobilier !

 Profil de l’emprunteur

Avez-vous le bon profil pour emprunter ?

 Quel apport faut-il ?

Si vous êtes primo-accédant, et si vous souhaitez réellement emprunter, inutile de suivre ces "astuces" que l’on retrouve trop fréquemment sur les réseaux sociaux. Ce sont des fausses informations. Il faut monter un dossier de demande de prêt solide, et vous obtiendrez votre prêt, cela passe notamment par :

• un apport d’au moins de 25% du capital emprunté, sans avoir épuisé toute votre épargne (cf épargne de précaution),
• conserver une épargne de précaution d’au moins 3 mois de salaire (sur un livret A),
• avoir une capacité financière tangible d’emprunter, c’est à dire d’avoir un loyer sensiblement identique à la mensualité du crédit immobilier demandé,
• être en CDI dans une société en bonne santé financière,
• ne pas avoir effectué des erreurs de gestion financière durant les derniers mois (pas de découvert, pas d’investissements hasardeux et récurrents sur des actifs financiers sans rendement, etc.),
  opter pour une délégation d’assurance emprunteur.

Evidemment, être en bonne santé et ne pas pratiquer des sports à risques réduira d’autant la prime d’assurance emprunteur, mais c’est évident.

Ainsi, il faut bien comprendre que pour prétendre à un crédit immobilier de 250.000€, il faut avoir un apport disponible de 50.000€, auquel s’ajoute une épargne de précaution de 5 mois de salaire, et avoir une capacité d’épargne résiduelle mensuelle de 400€. Ces conditions permettent de souscrire un crédit, sous réserve que la banque estime que vous ne vous lancez pas dans une acquisition d’impulsion (ie, vous achetez votre bien trop cher compte-tenu de sa valeur). Une majorité de banques contrôlent désormais que leurs clients n’achètent pas à n’importe quel prix, ce qui n’était pas le cas tant que les taux d’intérêts étaient très faible.

 Coût d’un crédit

 Taux des crédits

 Prix immobilier en baisse !

C’est la bonne nouvelle ! La baisse des prix de l’immobilier, ce n’est plus une arlésienne ! Vous voyez au final, que ces satanés taux de l’usure vont ont rendu service. Plutôt que de céder à la panique et d’acheter à tout prix votre résidence principale, se constituer un apport davantage conséquent, avec des taux de rendement des placements en forte hausse, est bien plus pertinent que de s’endetter rapidement pour faire gonfler les profits des banques.

 Polémique sur l’usure

Les seuils de l’usure sont donc critiqués par toute la profession immobilière. Des courtiers en crédits, dont l’activité est en berne, aux promoteurs immobiliers dont les ventes de biens neufs s’effondrent, faute de financement pour les primo-accédants. Et pourtant, cette protection, via ces seuils de l’usure, permet d’éviter que les emprunteurs, sans suffisamment d’apport, ne se lancent dans un projet immobilier à crédit, sans avoir suffisamment d’aisance financière.

 Seuils mensuels, pipo !

L’argument des courtiers en crédits étant que si les seuils de l’usure étaient calculés mensuellement au lieu de trimestriellement, en période de forte hausse de taux comme actuellement, ces demandes de crédits seraient accordées, car en-deçà des seuils de l’usure. Et donc ? L’on en déduit que lorsque les taux grimpent, il faut calculer les seuils de l’usure mensuellement, et quand ils baissent trimestriellement ? Car le plus grand danger étant bien celui-ci, lorsque les taux baissent, et cela a été le cas toutes ces dernières années, les seuils de l’usure étaient trop élevés par rapport aux taux de marchés. Les emprunteurs se sont endettés à des coûts trop élevés. En fait, l’on souhaite simplement que les taux de l’usure soient tellement élevés afin que toutes les demandes aboutissent, business oblige. Et puis après, ce sera simplement des défauts de remboursements en plus.
Situation frustrante pour les demandeurs, mais il faut bien comprendre que le taux que leur propose leur banque ne serait, de toute façon, pas bon. Une bien mauvaise affaire financière, même si les taux vont certainement continuer de grimper. Les prix de l’immobilier sont trop élevés, l’on ne peut payer le prix fort des deux côtés. Vouloir emprunter au-delà du seuil de l’usure, même si cela était permis, ce serait une bien mauvaise affaire. Les usuriers n’ont plus leur place dans notre société, alors modifier les règles du calcul du seuil de l’usure, ce serait simplement revenir au moyen-âge.

 Taux usure

Combien faut-il d’apport pour emprunter en 2023 ? : Mots-clés