Statut du bailleur privé

Publié le mercredi 2 juillet 2025 par Denis Lapalus

La récente présentation du statut de bailleur privé en France marque un tournant significatif dans le paysage de l’investissement immobilier locatif. Cette initiative vise à encourager les investissements privés dans le secteur locatif et de redonner un intérêt dans ce type d’investissement.

Le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson ont présenté, ce lundi 30 juin, à Valérie Létard, le rapport sur la création du statut de bailleur privé. Cette mission parlementaire formule plusieurs propositions, dont certaines seraient véritablement un changement majeur pour le secteur de l’immobilier. Ces mesures concernent la location de biens immobiliers nus.

 Amortissement dans l’ancien

Amortissement de 4% par an : sans conteste, cette mesure à elle-seule, relancerait le marché de l’immobilier locatif. Pratiquée dans de nombreux pays, l’amortissement comptable du bien loué permet de réduire le montant des loyers soumis à fiscalité. Ainsi, pour tout investissement locatif réalisé à partir du 1er décembre 2025 et destiné à la location nue de longue durée, la possibilité de l’amortir. Concrètement, chaque année, le propriétaire pourra déduire de ses revenus locatifs le montant de cet amortissement, qui correspond à la dépréciation annuelle du logement. Un tel mécanisme existe déjà en location meublée. A noter que cet amortissement portera sur 80% de la valeur du bien, le solde de 20% correspondant à la valeur du foncier.

 Amortissement dans le neuf

Amortissement annuel de 5% pour les logements neufs : La relance de logements neufs étant « prioritaire », les deux parlementaires proposent de retenir pour cette catégorie de biens un taux d’amortissement de 5 % de leur valeur, sur 20 ans, « ce qui correspond à l’horizon d’investissement d’un particulier qui prépare sa retraite ». Compte tenu de l’écart de prix entre un logement neuf et un logement ancien, le premier étant plus cher que le second, Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson suggèrent de retenir un taux de seulement 4% pour les logements anciens, dont le propriétaire bailleur bénéficiera s’il réalise des travaux représentant 15% de la valeur du bien. Les deux parlementaires proposent un amortissement supplémentaire de 0,5%, 1% et 1,5 % de la valeur du bien, suivant que le loyer correspond aux loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Autrement dit, plus vous louerez en dessous des prix de marché, plus votre amortissement sera élevé.

 Abattement forfaitaire

Abattement forfaitaire en hausse : par ailleurs, pour les investisseurs locatifs préférant la simplicité du régime micro-foncier au régime réel, la mission parlementaire recommande de revaloriser le niveau d’abattement forfaitaire pour les biens mis en location nue. Celle-ci bénéficie aujourd’hui d’un abattement forfaitaire de 30%, dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels, contre un abattement de 50% et un plafond de 77 000 euros de revenus locatifs pour la location meublée. Dans un souci de rééquilibrage de la location nue, la mission conseille d’augmenter, de 30% à 50%, son abattement et de porter le plafond de revenus locatifs à 30 000 euros par an.

 Déficit foncier

La mission propose aussi d’augmenter le plafond du déficit foncier, c’est-à-dire de l’écart négatif entre les charges liées à votre investissement locatif et les revenus qu’il vous procure, lorsque ces derniers sont inférieurs aux charges. Le plafond du déficit foncier que vous pouvez déduire de votre revenu global est aujourd’hui de 10 700 euros. « Un montant non revalorisé depuis 25 ans, malgré la hausse continue des loyers et charges et des prix de l’immobilier », soulignent Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson. Ils préconisent donc de le rehausser à 40 000 euros.

 Exonération d’IFI

Avant-dernière recommandation, exclure les biens mis en location de longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car « ils contribuent à la richesse nationale et au dynamisme de notre économie ».

 Exonération d’impôt

Exonération d’impôt de la plus-value après 20 ans de détention (au lieu de 30 ans actuellement) : le rapport propose de « mettre en cohérence » la durée de détention du bien nécessaire pour permettre une exonération d’impôt totale de la plus-value de cession avec la durée d’amortissement proposée de 20 ans. Concrètement, en cas de cession de votre investissement locatif, vous paierez zéro impôt sur la plus-value si vous le possédez depuis au moins 20 ans, contre 22 à 30 ans aujourd’hui. Une « durée plus cohérente avec le projet d’un investissement immobilier en vue de préparer sa retraite et qui aurait pour avantage de limiter la rétention foncière, sans pour autant inciter à une quelconque spéculation ».

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